IMÓVEL EM TERESÓPOLIS

DO BEM A SER LEILOADO: (Conforme o laudo Pericial de avaliação de fls. 762/786 em 21/10/2020 – Laudo Pericial – retificado fls. 798 em 09/06/2021) Imóvel (Loja) Situado na Rua Tenente Luís Meireles, número 577, Bom Retiro – Teresópolis/RJ. Matriculado no 1º RGI sob o nº 13.311 e na Prefeitura sob o nº 1-041738 / 4109 / 29. JUSTIFICATIVA: O imóvel objeto de avaliação é um terreno situado de frente para a Rua Tenente Luís Meireles, 577, Bom retiro, Teresópolis – RJ. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: O imóvel objeto, conforme seu RGI, é uma grande área de terreno com 1.990,00 m², medindo 27m de frente para a rua e aproximadamente 100 m de profundidade subindo o morro. Nesse terreno existia apenas uma construção residencial na área central do terreno. Condição confirmada em seu cadastro na Prefeitura onde encontramos que se situa em ZUDI – Zona de Uso Diversificado. Entretanto, observamos que o terreno não é todo plano conforme informado, somente cerca da metade do terreno desde a frente para a rua em aproximadamente 55m é plano, depois sofre um acentuadíssimo aclive (pedra) subindo o morro por mais aproximadamente 100m de profundidade em mata fechada, sem condições de uso, sendo que da metade para os fundos do terreno é APA, área de Proteção Ambiental. CARACTERISTICAS DO TERRENO DO IMÓVEL: O terreno objeto não é todo plano, conforme informado em seus documentos, ele é plano somente cerca de metade do terreno, em aproximadamente 55m desde a frente para a rua, depois sofre um acentuadíssimo aclive (pedra) subindo o morro em mata fechada, conforme se pode confirmar na imagem a seguir. A área do terreno do imóvel objeto mais valorizada é plana e se situa na frente do terreno medindo cerca de 55m. Na frente do terreno paralelo à rua, existe um canal, canalizado de águas pluviais passando a cerca de 5 m para dentro do terreno desde a calçada. Características topográficas do terreno: A topografia de todo o terreno é confirmada pelas plantas aerofotogramétricas da PMT, conforme apresentamos a seguir. ÁREA APROVEITÁVEL: Constatamos que dos 1.990 m² de terreno do imóvel objeto somente os primeiros 55m desde a calçada, são ocupáveis. Ocupáveis primeiros 55m x 27m = 1.485,00 m², menos a faixa do canal canalizado de água pluviais nos primeiros 5m da frente (5m x 27m²) com 130m². Área de terreno ocupável comercialmente: (1485m² - 130m²) = 1.355,00m². CARACTERISTICAS DO IMÓVEL AVALIADO: Área do terreno plana = 55m x 27m = 1485 m²; Área do ocupável = área plana (1.485m²) – faixa do canal (130m²) = 1.355m². Área construída: 85 lojas 280m² + galpões (300m² + 50m² + 40m²) = 390,00m². Total (280m² + 390m²) = 670m². Área equivalente para o valor unitário comercial = 1.355,00m². O imóvel objeto é um terreno com 5 lojas e galpões situados de frente para a Rua Tenente Luís Meireles, nº 577, bom retiro, Teresópolis (RJ). Terreno total: 1.990,00m². Ocupáveis primeiros 55m x 27m = 1.485,00 m² menos faixa do canal na frente (5m x 27m) 130m². área construída de loja 280m² mais galpões com 300m² + 50m² + 40m² = 390m² = total de 670m². Área de terreno ocupável (1.485m - 130) = 1.355,00 m², valor comercial. As edificações erguidas nos fundos da metade do terreno são compostas de uma casa, hoje composta de 5 portas de frente, medindo aproximadamente 21m de frente por 14m de profundidade, totalizando 280m², área onde funcionam as lojas de atendimento, o escritório e áreas de sanitários. Além da área dessa antiga casa, logo aos fundos da área plana d terreno existe mais um grande galpão medindo aproximadamente 10m x 30m = 300m² e mais duas coberturas laterais uma com 50m² e a outra com 40m², somando uma área total de galpão de 390m². Descritas as características do imóvel objeto, passamos a avaliá-lo (...) atendendo ao objetivo de nosso laudo pericial, encontramos o real valor de venda para o imóvel penhorado, conforme decisão de fls. 475. O imóvel objeto de avaliação é um terreno situado em Teresópolis. Encontramos pelo Método Comparativo Direto, em pesquisa de ofertas no mercado, que o valor de venda do imóvel objeto, em outubro de 2020, é de R$4.000.000,00 (Quatro milhões de reais).