IMÓVEL EM JACAREPAGUÁ

ModalidadePresencial/Online
Local do leilãoÁtrio da Comarca da Capital situado na Avenida Erasmo Braga, 115, Hall dos Elevadores, Centro, Rio de Janeiro, RJ,
Aguardando datas
AberturaFechamentoLance Inicial
--R$ 7.875.000,00

DO BEM A SER LEILOADO:Conforme o Laudo de Avaliação de fls. 608/673e:Imóvel na Estrada Coronel Pedro Correia, 1530 - Jacarepaguá, RJ. Matriculado na Prefeitura Municipal nº 03609351, inscrito no Cartório do 9º RGI, sob a matrícula 49010. JUSTIFICATIVA: IMÓVEL:Terreno de topografia plana, sem edificações, localizado na Estrada Coronel Pedro Corrêa, nº 1530, antigo lote 92, Jacarepaguá, área da Barra da Tijuca. Lado Par, distante 88,50m do meio da curva de concordância com a Av. Embaixador Abelardo Bueno.CARACTERISTICAS E IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL:Devidamente matriculado no 9º Registro de Imóveis da Comarcar da Capital do estado do Rio de Janeiro, matrícula 49.010 Com inscrição na secretaria Municipal de Fazenda sob o nº 0.360.935-1, código logradouro nº 03523-8, com posição de frente para a Estrada Coronel Pedro Corrêa. Tendo o perímetro de 230m, medindo 50,00m de frente e fundos e 65,00m de extensão de ambos os lados, totalizando 3.250m². Confrontando pelo lado direito com o lote nº 93, e pelo lado esquerdo com o lote 91 e aos fundos com o lote 94. A vistoria do imóvel foi realizada no dia 16 de janeiro de 2019, iniciada Às 13:00hrs, com termino às 13:30h, no endereço do imóvel objeto da lide, e foi acompanhada pelo Dr. Cláudio Cupello, advogado do autor e do Sr. Marcos, irmão do autor. O objeto do laudo é a determinação técnica do valor de marcado do imóvel objeto desta perícia. O imóvel tem sua localização na Estrada Coronel Pedro Corrêa, identificado junto a prefeitura com o nº 1530, bairro de Jacarepaguá. A Estrada Coronel Pedro Corrêa é predominantemente residencial, com quase 100% de imóveis residenciais, em especial do lado par da estrada, enquanto que o comércio se encontra do lado ímpar. Está localizada no bairro de Jacarepaguá, na cidade do Rio de Janeiro-RJ, conforme consta na Prefeitura Municipal. Muitos são os condomínios de alto padrão. A Estrada Coronel Pedro Corrêa caracteriza-se por 4,07% de domicílios constituídos de casas, que são poucas, conforme porcentagem, sobrados= ou similares e 95,93% de edifícios de apartamentos ou conjuntos residenciais com vários domicílios de alto padrão. As casas ainda existentes, quando o terreno comporta edificação multifamiliar, estão dando lugar aos grandes empreendimentos. Consta na Prefeitura que o bairro da localização do imóvel objeto da Perícia é o bairro de Jacarepaguá, contudo, a área é mais conhecida como sendo da Barra da Tijuca, que é considerado bairro nobre da Zona Oeste do Município do Rio de Janeiro. Destinado à classe média alta carioca. Atualmente é considerado um centro financeiro, gastronômico, hoteleiro e de entretenimento, da capital estadual. A Barra da Tijuca foi a casa de maior parte dos Jogos Olímpicos de Verão de 2016. A escolha da Barra para tal situação se deveu por ela ser a parte mais moderna do Rio de Janeiro e ter espaço o suficiente para abrigar os jogos. Tal fato tem levado a um rápido crescimento em obras de infraestrutura para modernizar a região e também à ligação com o metrô para o resto da cidade do Rio de Janeiro. Encontramos nas proximidades ao terreno objeto desta perícia: Hotel Monza;             Condomínio Residencial Bora Bora Barra Resort Real; Estação BRT Rio 2; Estação BRT Pedro Corrêa; Estação BRT Parque Olímpico; Supermercado Mundial; Posto Ipiranga; Venit Hotel; Curso Brasas; Cultura Inglesa; Complexo Esportiva Cidade dos Esportes; Parque Aquático Maria Lenk; Churrascaria Park Grill, aos fundos do terreno. Ao lado do terreno objeto da perícia tem o Posto de Combustível BR. De qualquer estação do BRT, próxima ao terreno, se tem acesso à estação do metrô Jardim Oceânico que, em direção à estação General Osório, tem um tempo de viagem aproximado em 15 minutos. É importante deixar registrado que o terreno objeto da perícia por estar localizado ao lado par da Estrada Coronel Pedro Corrêa, tem sua área com possibilidade de edificação com até 15 andares, enquanto que os terrenos do lado impar só podem ter edificações com até 3 andares, conforme Código de Obras do Município do Rio de Janeiro, fato este que valoriza em muito o local e o tamanho do terreno objeto da Perícia.AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL – MÉTODO COMPARATIVO:O perito do juízo deve avaliar os imóveis sempre pelo “seu melhor aproveitamento eficiente”, ou seja, “Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente”. Item 3.1 – NBR 14653 – Avaliação de Imóveis. O perito entende que, considerando a particularidade do terreno objeto da Perícia e as recomendações da ABNT – NBR 14.653-2, o melhor aproveitamento eficiente do imóvel [e como um imóvel residencial multifamiliar, e que de acordo com as suas características, e principalmente por apresentar o terreno topografia plana, para as duas principais vias, a melhor Metodologia Avaliatória para determinação técnica do valor do imóvel “seria” o método comparativo. Neste determina-se o valor de mercado do imóvel avaliando a partir das comparações com imóveis similares, semelhantes ao imóvel avaliando. A pesquisa de terrenos concentrou-se em imóveis com características similares ao imóvel avaliando quanto à localização, dimensões e infraestrutura urbana, e considerou principalmente os imóveis efetivamente comercializadas. As fontes de pesquisa foram imobiliárias e Corretores de Imóveis que atuam na região. Assim, conforme determinações na NBR 14.653-2, não encontramos na área do terreno, objeto da perícia, imóveis semelhantes que estivessem à venda, em número suficiente para podermos utilizar o quadro de amostras. Encontramos apenas 3 imóveis, e sendo um desses com apenas 600m² e ainda localizado no lado ímpar da estrada. Razão pela qual é inviável elaborar o quadro de amostras, exatamente por extar uma das amostras no lado ímpar da estrada, e nesse lado, só pode ser edificada construções com até 3 andares. E também, uma outra possível amostra é descartada, por ter área de venda de apenas 600m².AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO; METODO INVOLUTIVO – MÉTODO MAIS ADEQUADO:O terreno objeto da perícia está muito bem localizado, e para empreendimento imobiliário é um excelente atrativo em termo de retorno para construtoras/empreendedores. É do entender desse auxiliar do juízo em adotar o método involutivo, por melhor se adequar à área do terreno objeto deste laudo, uma vez que para o método comparativo não foi possível identificar à venda mais do que 3 unidades, e ainda, uma amostra é descartada, pelo lado em que se encontra na estrada, conforme acima e a outra por ter a metragem de 600m².DA EDIFICAÇÃO MULTIFAMILIAR:Toda valorização da área, o terreno em que se encontra o imóvel objeto da perícia, tem sua valorização para edificação voltada para multifamiliar. De acordo com informes colhidos na C.I. Certidão de Informações, junto a Secretaria Municipal de Urbanismo, cuja legislação atual permite edificação de até 15 (quinze) andares. Conforme se mostrará em projeto hipotético de viabilidade de construção, anexo, fator esse que valoriza o terreno para construção multifamiliar. Na C.I. Certidão de Informações, o local do Terreno objeto da Perícia tem seu Zoneamento na Zona Especial 5, e Subzona A-36-b, tudo de acordo com o Decreto 3046/1981, item 5, da C.I. Certidão de Informações. A área não é tida como Área Especial de Interesse Social (AEIS), item 4 da C.I. Certidão de Informações. O Gabarito de Altura está contido e autorizado no Decreto 3046/1981. Demais informações constam na C.I. Certidão de Informações e parte do Decreto 3046/1981. Logo, é do entender desse Auxiliar do Juízo, que o valor para o terreno, no que concerne a utilização para edificação multifamiliar, é a mais adequada, uma vez que compensará para empreendedores/construtores investir em um terreno que tem toda chance de obter lucro. Na verdade aquele que investir na compra ou arrematação do terreno para construção, conforme Projeto Hipotético terá lucro com a venda dos aptos que serão edificados.DO PROJETO HIPOTÉTICO PARA EDIFICAÇÃO MULTIFAMILIAR MÉTODO INVOLUTIVO HIPOTÉTICO - DA SUA UTILIZAÇÃO:Método Involutivo nas avaliações de imóveis é aquele baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica para apropriação do valor do terreno, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário, compatível com as características do imóvel a avaliar e com as condições do mercado. A avaliação de imóvel pelo Método Involutivo, considera a receita provável da comercialização das unidades hipotéticas com base em preços obtidos em pesquisas; considera todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado; prevê margem de lucro líquido ao empreendedor, despesas de comercialização, remuneração do capital-terreno, computados em prazos viáveis ao projeto, à execução e à comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas. Conforme projeto hipotético de proposta de viabilidade para aprovação de projeto no local da Perícia, Estrada Coronel Pedro Corrêa, nº 1.530, antigo lote 92, do PA 22.664, demonstramos nos anexos os esquemas básicos do projeto, o qual seria melhor detalhado e finalizado, caso interessasse a edificação multifamiliar, por um profissional engenheiro/arquiteto. Como projeto, na forma da Legislação em vigor, e dito acima, está bem definido no Estudo do Corte Esquemático, onde foi tomado como base informações fornecidas pela C.I., Certidão de Informação fornecida pelo site da prefeitura e junto os decretos constantes na certidão. Assim, optando por conter afastamento frontal, de fundos e laterais, ter um pavimento subsolo ou semi enterrado, um pavimento térreo com área comum de 810,63m² de área construída e contendo área de lazer, vagas descobertas para visitantes e moradores e área verde não contando como área construída, mais quinze pavimentos tipo com quatro apartamentos de 66,32m² de área construída, cada apartamento com 2 quartos, sala, cozinha, área de serviço e banheiro, e uma vaga. Na verdade, apartamentos como estes, do projeto, são os mais procurados na área do terreno objeto da perícia, e são negociados em média por R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Considerando que podem ser edificados 3 (três) blocos de 15 (quinze) andares com 4 (quatro) apartamento por andar, teremos 180 (cento e oitenta apartamentos). Logo, se multiplicarmos R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) por 180 (unidades) teremos R$ 72.000.000,00 (setenta e dois milhões de reais). Com o valor de compra do terreno, mais todos os custos de edificação, compensaria ao investidor/construtor adquirir o imóvel objeto da Perícia para edificação multifamiliar. Ratificando a colocação acima, apresentamos a estimativa de custo de obra contando todo o terreno e todos os pavimentos tipo do edifício a ser construído, segundo o índice fornecido pelo SINAP (Sistema Nacional de Preços e Índices para a Construção Civil) e CUB (Custo Unitário Básico) 2018 (Relatório de 2019 ainda não foi gerado), no site em referência abaixo. Para aplicação do MÉTODO INVOLUTIVO consultamos a C.I., Certidão de Informação e o Plano Diretor do Município do Rio de Janeiro, com os quais determinamos o Potencial Construtivo (Área máxima edificável referente às unidades, lazer e garagens), permitido de edificação no terreno objeto da avaliação. O Potencial Construtivo refere-se à área total que engloba áreas privativas, comuns, infraestrutura, lazer e garagens. Logo este Auxiliar do Juízo pode fixar o valor do terreno em:R$ 15.750.000,00 (quinze milhões e setecentos e cinquenta mil reais).resultado da avaliação do Imóvel pelos dois Métodos – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO e MÉTODO INVOLUTIVO, permite ao Perito concluir que os valores não se equivalem e que, devido à valorização da área do terreno objeto da Perícia é o MÉTODO INVOLUTIVO, o que melhor representa o VALOR MERCADOLÓGICO DO IMÓVEL. Área total do imóvel: 3.250,00m²

 

DOS DÉBITOS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL:Não constam débitos de IPTU. Constam débitos de Funesbom no valor de R$455,17. Informações atualizadas sobre débitos de condomínio, IPTU, etc. e apresentação das certidões e RGI, no ato do leilão.

 

DAS ANOTAÇÕES NA MATRÍCULA DO IMÓVEL:Matriculado no 9° Ofício do Registro de Imóveis da Capital sob o n° 47.010.R-09: COMPRA E VENDA –Fica registrada a compra e venda do imóvel feita por Bolivar Frossard e sua mulher Cleonice Machado Frossard em favor de Decta Engenharia Ltda;R–11: COMPRA E VENDA –Fica resgistrada a compra e venda de Decta Engenharia Ltda em favor de Livi Empreendimentos e Participações Ltda;R–12: ALIENAÇÃO FIDUNCIÁRIA –Fica registrada a alienação fidunciária do imóvel feita por Livi Empreendimentos e Participações em favor de Fundação Petrobrás de Seguiridade Social-Petros, CNPJ 34.053.942/0001-50;AV–13: INDISPONIBILIDADE –Pela 21ª Vara Cível,  fica averbada a indisponibilidade do imóvel por Banco Guanabara S.A. em face de Livi Empreendimentos e Participações Ltda e Decta Engenharia Ltda pelo processo nº~0225191-41.2012.8.19.0001;AV–14: AÇÃO –Pela 2ª Vara Cível da Barra da Tijuca, fica averbada a ação movida por Espólio de Bolivar Frossard, Cleonice Machado Frossard e Shubert Frossard em face de Decta Engenharia Ltda, pelo processo nº 0001254-07.2013.8.19.0209;R-15: PENHORA –Expedida pela 51ª Vara Cível, a penhora em 1º grau do imóvel referente a ação movida por FIDC POLO RECUPERAÇÃO DE CRÉDITO FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS em face de LIVI EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA E OUTROS, pelo processo nº 0346524-18.2016.8.19.0001;AV-16: ANOTAÇÃO –Expedida pela 21ª Vara Cível, fica averbada a anotação da decisão que declarou nulo o negócio jurídico celebrado entre Decta Engenharia Ltda e Livi Empreendimentos e Participações Ltda;R-17: PENHORA –Expedida a penhora em 2º grau da ação movida por Banco Guanabara S.A. em face de Livi Empreendimentos e Participações Ltda e outros, pelo processo 0225191-41.2012.8.19.0001;AV-18: ADITAMENTO –Averbado o aditamento para constar que também é ré no processo Decta Empreendimentos e Participações Ltda;R-19: PENHORA –Expedida a penhora em 3º grau pela 26ª Vara Cível movida por Banco Guanabara S/A em face de Decta Engenharia Ltda e outros pelo processo: 0086331-26.2013.8.19.0001;R-20: PENHORA –Expedida a penhora em 4º grau pela 26ª Vara Cível movida por Banco Guanabara S/A em face de Decta Engenharia Ltda e outros pelo processo: 0037535-38.2012.8.19.0001;R-21: PENHORA -Expedida a penhora em 5º grau pela 26ª Vara Cível movida por Banco Guanabara S/A em face de Decta Engenharia Ltda e outros pelo processo:0355574-10.2012.8.19.0001;R-22: PENHORA -Expedida a penhora em 6º grau pela 26ª Vara Cível movida por Banco Guanabara S/A em face de Decta Engenharia Ltda e outros pelo processo: 0134601-18.2012.8.19.0001;AV–23: INDISPONIBILIDADE –Pela 2ª Vara Cível da Barra da Tijuca,  fica averbada a indisponibilidade do imóvel por Cleonice Machado Frossard e outros em face de Decta Engenharia Ltda e outros pelo processo nº 0001254-07.2013.8.19.0209 eR-24: PENHORA -Expedida a penhora em 7º grau pela 21ª Vara Cível movida por Oficina Do Endocospio Comercio E Serviços De Artigos Médicos Ltda-Me em face de Decta Engenharia Ltda e outro pelo processo: 0033755-37.2010.8.19.0203.

DAS INFORMAÇÕES ADICIONAIS DO PROCESSO:Cientes os interessados que os Executados foram citados da ação às fls. 50e/64e; Que a sentença consta às fls. 83e; Que os cálculos da execução estão no valor de R$887.467,40; Que a indicação da penhora consta às fls. 351e; Que o deferimento da penhora consta às fls. 390/391e; Que o termo de penhora consta às fls. 411e.

IMÓVEL EM JACAREPAGUÁ

  • IMÓVEL EM JACAREPAGUÁ
StatusFECHADO
Maior Lance
Usuário
Avaliação15.750.000,00
Lance mínimo7.875.000,00
Incremento5.000,00
Área de lances

DO BEM A SER LEILOADO:Conforme o Laudo de Avaliação de fls. 608/673e:Imóvel na Estrada Coronel Pedro Correia, 1530 - Jacarepaguá, RJ. Matriculado na Prefeitura Municipal nº 03609351, inscrito no Cartório do 9º RGI, sob a matrícula 49010. JUSTIFICATIVA: IMÓVEL:Terreno de topografia plana, sem edificações, localizado na Estrada Coronel Pedro Corrêa, nº 1530, antigo lote 92, Jacarepaguá, área da Barra da Tijuca. Lado Par, distante 88,50m do meio da curva de concordância com a Av. Embaixador Abelardo Bueno.CARACTERISTICAS E IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL:Devidamente matriculado no 9º Registro de Imóveis da Comarcar da Capital do estado do Rio de Janeiro, matrícula 49.010 Com inscrição na secretaria Municipal de Fazenda sob o nº 0.360.935-1, código logradouro nº 03523-8, com posição de frente para a Estrada Coronel Pedro Corrêa. Tendo o perímetro de 230m, medindo 50,00m de frente e fundos e 65,00m de extensão de ambos os lados, totalizando 3.250m². Confrontando pelo lado direito com o lote nº 93, e pelo lado esquerdo com o lote 91 e aos fundos com o lote 94. A vistoria do imóvel foi realizada no dia 16 de janeiro de 2019, iniciada Às 13:00hrs, com termino às 13:30h, no endereço do imóvel objeto da lide, e foi acompanhada pelo Dr. Cláudio Cupello, advogado do autor e do Sr. Marcos, irmão do autor. O objeto do laudo é a determinação técnica do valor de marcado do imóvel objeto desta perícia. O imóvel tem sua localização na Estrada Coronel Pedro Corrêa, identificado junto a prefeitura com o nº 1530, bairro de Jacarepaguá. A Estrada Coronel Pedro Corrêa é predominantemente residencial, com quase 100% de imóveis residenciais, em especial do lado par da estrada, enquanto que o comércio se encontra do lado ímpar. Está localizada no bairro de Jacarepaguá, na cidade do Rio de Janeiro-RJ, conforme consta na Prefeitura Municipal. Muitos são os condomínios de alto padrão. A Estrada Coronel Pedro Corrêa caracteriza-se por 4,07% de domicílios constituídos de casas, que são poucas, conforme porcentagem, sobrados= ou similares e 95,93% de edifícios de apartamentos ou conjuntos residenciais com vários domicílios de alto padrão. As casas ainda existentes, quando o terreno comporta edificação multifamiliar, estão dando lugar aos grandes empreendimentos. Consta na Prefeitura que o bairro da localização do imóvel objeto da Perícia é o bairro de Jacarepaguá, contudo, a área é mais conhecida como sendo da Barra da Tijuca, que é considerado bairro nobre da Zona Oeste do Município do Rio de Janeiro. Destinado à classe média alta carioca. Atualmente é considerado um centro financeiro, gastronômico, hoteleiro e de entretenimento, da capital estadual. A Barra da Tijuca foi a casa de maior parte dos Jogos Olímpicos de Verão de 2016. A escolha da Barra para tal situação se deveu por ela ser a parte mais moderna do Rio de Janeiro e ter espaço o suficiente para abrigar os jogos. Tal fato tem levado a um rápido crescimento em obras de infraestrutura para modernizar a região e também à ligação com o metrô para o resto da cidade do Rio de Janeiro. Encontramos nas proximidades ao terreno objeto desta perícia: Hotel Monza;             Condomínio Residencial Bora Bora Barra Resort Real; Estação BRT Rio 2; Estação BRT Pedro Corrêa; Estação BRT Parque Olímpico; Supermercado Mundial; Posto Ipiranga; Venit Hotel; Curso Brasas; Cultura Inglesa; Complexo Esportiva Cidade dos Esportes; Parque Aquático Maria Lenk; Churrascaria Park Grill, aos fundos do terreno. Ao lado do terreno objeto da perícia tem o Posto de Combustível BR. De qualquer estação do BRT, próxima ao terreno, se tem acesso à estação do metrô Jardim Oceânico que, em direção à estação General Osório, tem um tempo de viagem aproximado em 15 minutos. É importante deixar registrado que o terreno objeto da perícia por estar localizado ao lado par da Estrada Coronel Pedro Corrêa, tem sua área com possibilidade de edificação com até 15 andares, enquanto que os terrenos do lado impar só podem ter edificações com até 3 andares, conforme Código de Obras do Município do Rio de Janeiro, fato este que valoriza em muito o local e o tamanho do terreno objeto da Perícia.AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL – MÉTODO COMPARATIVO:O perito do juízo deve avaliar os imóveis sempre pelo “seu melhor aproveitamento eficiente”, ou seja, “Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente”. Item 3.1 – NBR 14653 – Avaliação de Imóveis. O perito entende que, considerando a particularidade do terreno objeto da Perícia e as recomendações da ABNT – NBR 14.653-2, o melhor aproveitamento eficiente do imóvel [e como um imóvel residencial multifamiliar, e que de acordo com as suas características, e principalmente por apresentar o terreno topografia plana, para as duas principais vias, a melhor Metodologia Avaliatória para determinação técnica do valor do imóvel “seria” o método comparativo. Neste determina-se o valor de mercado do imóvel avaliando a partir das comparações com imóveis similares, semelhantes ao imóvel avaliando. A pesquisa de terrenos concentrou-se em imóveis com características similares ao imóvel avaliando quanto à localização, dimensões e infraestrutura urbana, e considerou principalmente os imóveis efetivamente comercializadas. As fontes de pesquisa foram imobiliárias e Corretores de Imóveis que atuam na região. Assim, conforme determinações na NBR 14.653-2, não encontramos na área do terreno, objeto da perícia, imóveis semelhantes que estivessem à venda, em número suficiente para podermos utilizar o quadro de amostras. Encontramos apenas 3 imóveis, e sendo um desses com apenas 600m² e ainda localizado no lado ímpar da estrada. Razão pela qual é inviável elaborar o quadro de amostras, exatamente por extar uma das amostras no lado ímpar da estrada, e nesse lado, só pode ser edificada construções com até 3 andares. E também, uma outra possível amostra é descartada, por ter área de venda de apenas 600m².AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO; METODO INVOLUTIVO – MÉTODO MAIS ADEQUADO:O terreno objeto da perícia está muito bem localizado, e para empreendimento imobiliário é um excelente atrativo em termo de retorno para construtoras/empreendedores. É do entender desse auxiliar do juízo em adotar o método involutivo, por melhor se adequar à área do terreno objeto deste laudo, uma vez que para o método comparativo não foi possível identificar à venda mais do que 3 unidades, e ainda, uma amostra é descartada, pelo lado em que se encontra na estrada, conforme acima e a outra por ter a metragem de 600m².DA EDIFICAÇÃO MULTIFAMILIAR:Toda valorização da área, o terreno em que se encontra o imóvel objeto da perícia, tem sua valorização para edificação voltada para multifamiliar. De acordo com informes colhidos na C.I. Certidão de Informações, junto a Secretaria Municipal de Urbanismo, cuja legislação atual permite edificação de até 15 (quinze) andares. Conforme se mostrará em projeto hipotético de viabilidade de construção, anexo, fator esse que valoriza o terreno para construção multifamiliar. Na C.I. Certidão de Informações, o local do Terreno objeto da Perícia tem seu Zoneamento na Zona Especial 5, e Subzona A-36-b, tudo de acordo com o Decreto 3046/1981, item 5, da C.I. Certidão de Informações. A área não é tida como Área Especial de Interesse Social (AEIS), item 4 da C.I. Certidão de Informações. O Gabarito de Altura está contido e autorizado no Decreto 3046/1981. Demais informações constam na C.I. Certidão de Informações e parte do Decreto 3046/1981. Logo, é do entender desse Auxiliar do Juízo, que o valor para o terreno, no que concerne a utilização para edificação multifamiliar, é a mais adequada, uma vez que compensará para empreendedores/construtores investir em um terreno que tem toda chance de obter lucro. Na verdade aquele que investir na compra ou arrematação do terreno para construção, conforme Projeto Hipotético terá lucro com a venda dos aptos que serão edificados.DO PROJETO HIPOTÉTICO PARA EDIFICAÇÃO MULTIFAMILIAR MÉTODO INVOLUTIVO HIPOTÉTICO - DA SUA UTILIZAÇÃO:Método Involutivo nas avaliações de imóveis é aquele baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica para apropriação do valor do terreno, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário, compatível com as características do imóvel a avaliar e com as condições do mercado. A avaliação de imóvel pelo Método Involutivo, considera a receita provável da comercialização das unidades hipotéticas com base em preços obtidos em pesquisas; considera todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado; prevê margem de lucro líquido ao empreendedor, despesas de comercialização, remuneração do capital-terreno, computados em prazos viáveis ao projeto, à execução e à comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas. Conforme projeto hipotético de proposta de viabilidade para aprovação de projeto no local da Perícia, Estrada Coronel Pedro Corrêa, nº 1.530, antigo lote 92, do PA 22.664, demonstramos nos anexos os esquemas básicos do projeto, o qual seria melhor detalhado e finalizado, caso interessasse a edificação multifamiliar, por um profissional engenheiro/arquiteto. Como projeto, na forma da Legislação em vigor, e dito acima, está bem definido no Estudo do Corte Esquemático, onde foi tomado como base informações fornecidas pela C.I., Certidão de Informação fornecida pelo site da prefeitura e junto os decretos constantes na certidão. Assim, optando por conter afastamento frontal, de fundos e laterais, ter um pavimento subsolo ou semi enterrado, um pavimento térreo com área comum de 810,63m² de área construída e contendo área de lazer, vagas descobertas para visitantes e moradores e área verde não contando como área construída, mais quinze pavimentos tipo com quatro apartamentos de 66,32m² de área construída, cada apartamento com 2 quartos, sala, cozinha, área de serviço e banheiro, e uma vaga. Na verdade, apartamentos como estes, do projeto, são os mais procurados na área do terreno objeto da perícia, e são negociados em média por R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Considerando que podem ser edificados 3 (três) blocos de 15 (quinze) andares com 4 (quatro) apartamento por andar, teremos 180 (cento e oitenta apartamentos). Logo, se multiplicarmos R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) por 180 (unidades) teremos R$ 72.000.000,00 (setenta e dois milhões de reais). Com o valor de compra do terreno, mais todos os custos de edificação, compensaria ao investidor/construtor adquirir o imóvel objeto da Perícia para edificação multifamiliar. Ratificando a colocação acima, apresentamos a estimativa de custo de obra contando todo o terreno e todos os pavimentos tipo do edifício a ser construído, segundo o índice fornecido pelo SINAP (Sistema Nacional de Preços e Índices para a Construção Civil) e CUB (Custo Unitário Básico) 2018 (Relatório de 2019 ainda não foi gerado), no site em referência abaixo. Para aplicação do MÉTODO INVOLUTIVO consultamos a C.I., Certidão de Informação e o Plano Diretor do Município do Rio de Janeiro, com os quais determinamos o Potencial Construtivo (Área máxima edificável referente às unidades, lazer e garagens), permitido de edificação no terreno objeto da avaliação. O Potencial Construtivo refere-se à área total que engloba áreas privativas, comuns, infraestrutura, lazer e garagens. Logo este Auxiliar do Juízo pode fixar o valor do terreno em:R$ 15.750.000,00 (quinze milhões e setecentos e cinquenta mil reais).resultado da avaliação do Imóvel pelos dois Métodos – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO e MÉTODO INVOLUTIVO, permite ao Perito concluir que os valores não se equivalem e que, devido à valorização da área do terreno objeto da Perícia é o MÉTODO INVOLUTIVO, o que melhor representa o VALOR MERCADOLÓGICO DO IMÓVEL. Área total do imóvel: 3.250,00m²

 

DOS DÉBITOS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL:Não constam débitos de IPTU. Constam débitos de Funesbom no valor de R$455,17. Informações atualizadas sobre débitos de condomínio, IPTU, etc. e apresentação das certidões e RGI, no ato do leilão.

 

DAS ANOTAÇÕES NA MATRÍCULA DO IMÓVEL:Matriculado no 9° Ofício do Registro de Imóveis da Capital sob o n° 47.010.R-09: COMPRA E VENDA –Fica registrada a compra e venda do imóvel feita por Bolivar Frossard e sua mulher Cleonice Machado Frossard em favor de Decta Engenharia Ltda;R–11: COMPRA E VENDA –Fica resgistrada a compra e venda de Decta Engenharia Ltda em favor de Livi Empreendimentos e Participações Ltda;R–12: ALIENAÇÃO FIDUNCIÁRIA –Fica registrada a alienação fidunciária do imóvel feita por Livi Empreendimentos e Participações em favor de Fundação Petrobrás de Seguiridade Social-Petros, CNPJ 34.053.942/0001-50;AV–13: INDISPONIBILIDADE –Pela 21ª Vara Cível,  fica averbada a indisponibilidade do imóvel por Banco Guanabara S.A. em face de Livi Empreendimentos e Participações Ltda e Decta Engenharia Ltda pelo processo nº~0225191-41.2012.8.19.0001;AV–14: AÇÃO –Pela 2ª Vara Cível da Barra da Tijuca, fica averbada a ação movida por Espólio de Bolivar Frossard, Cleonice Machado Frossard e Shubert Frossard em face de Decta Engenharia Ltda, pelo processo nº 0001254-07.2013.8.19.0209;R-15: PENHORA –Expedida pela 51ª Vara Cível, a penhora em 1º grau do imóvel referente a ação movida por FIDC POLO RECUPERAÇÃO DE CRÉDITO FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS em face de LIVI EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA E OUTROS, pelo processo nº 0346524-18.2016.8.19.0001;AV-16: ANOTAÇÃO –Expedida pela 21ª Vara Cível, fica averbada a anotação da decisão que declarou nulo o negócio jurídico celebrado entre Decta Engenharia Ltda e Livi Empreendimentos e Participações Ltda;R-17: PENHORA –Expedida a penhora em 2º grau da ação movida por Banco Guanabara S.A. em face de Livi Empreendimentos e Participações Ltda e outros, pelo processo 0225191-41.2012.8.19.0001;AV-18: ADITAMENTO –Averbado o aditamento para constar que também é ré no processo Decta Empreendimentos e Participações Ltda;R-19: PENHORA –Expedida a penhora em 3º grau pela 26ª Vara Cível movida por Banco Guanabara S/A em face de Decta Engenharia Ltda e outros pelo processo: 0086331-26.2013.8.19.0001;R-20: PENHORA –Expedida a penhora em 4º grau pela 26ª Vara Cível movida por Banco Guanabara S/A em face de Decta Engenharia Ltda e outros pelo processo: 0037535-38.2012.8.19.0001;R-21: PENHORA -Expedida a penhora em 5º grau pela 26ª Vara Cível movida por Banco Guanabara S/A em face de Decta Engenharia Ltda e outros pelo processo:0355574-10.2012.8.19.0001;R-22: PENHORA -Expedida a penhora em 6º grau pela 26ª Vara Cível movida por Banco Guanabara S/A em face de Decta Engenharia Ltda e outros pelo processo: 0134601-18.2012.8.19.0001;AV–23: INDISPONIBILIDADE –Pela 2ª Vara Cível da Barra da Tijuca,  fica averbada a indisponibilidade do imóvel por Cleonice Machado Frossard e outros em face de Decta Engenharia Ltda e outros pelo processo nº 0001254-07.2013.8.19.0209 eR-24: PENHORA -Expedida a penhora em 7º grau pela 21ª Vara Cível movida por Oficina Do Endocospio Comercio E Serviços De Artigos Médicos Ltda-Me em face de Decta Engenharia Ltda e outro pelo processo: 0033755-37.2010.8.19.0203.

DAS INFORMAÇÕES ADICIONAIS DO PROCESSO:Cientes os interessados que os Executados foram citados da ação às fls. 50e/64e; Que a sentença consta às fls. 83e; Que os cálculos da execução estão no valor de R$887.467,40; Que a indicação da penhora consta às fls. 351e; Que o deferimento da penhora consta às fls. 390/391e; Que o termo de penhora consta às fls. 411e.

DAS ADVERTÊNCIAS:1 - Ficam intimadas as partes através deste Edital, caso não o sejam pelo Senhor Oficial de Justiça (art. 889 do CPC). 2 - O credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, os usufrutuários, o coproprietário de bem indivisível, que não foram intimados pessoalmente, ficam neste ato intimados da realização dos respectivos leilões (art. 889 do CPC). 3 – As alienações são feitas em caráter “AD-CORPUS”, sendo que as áreas mencionadas nos Editais, catálogos e outros veículos de comunicação, são meramente enunciativas. Os imóveis serão vendidos no estado em que se encontram, não podendo o arrematante alegar desconhecimento de suas condições, características, compartimentos internos, estado de conservação e localização. 4 - Compete ao interessado na arrematação, a verificação do estado de conservação dos bens, bem como, em se tratando de bens imóveis de eventuais restrições para construção, averbadas ou não na matrícula ou para construções futuras. 5 - Assinado o auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado. (art. 903 do CPC). 6 - Se o arrematante não honrar com o pagamento referido no prazo mencionado, configurar-se-á a desistência da arrematação, ficando impedido de participar de novos leilões judiciais (art. 897 do CPC), aplicando-se lhe multa, o qual se reverterá em favor do credor, e responder pelas despesas processuais respectivas, bem como pela comissão do leiloeiro. 7 - Violência ou fraude em arrematação judicial - Art. 358 do Código Penal. Impedir, perturbar ou fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem: Pena – detenção, de dois meses a um ano, ou multa, além da pena correspondente à violência.

 

DO PAGAMENTO DA ARREMATAÇÃO:1.À Vista: A arrematação far-se-á mediante o pagamento imediato do preço pelo arrematante ou, no prazo de até 15 (quinze) dias, mediante caução de 25% (vinte e cinco por cento) por meio de guia judicial (art. 892 do CPC);2.Parcelado: Ao optar pelo pagamento parcelado, o arrematante, deverá apresentar proposta de aquisição do bem, por escrito na forma do Art. 895 do NCPC e seguintes,sempre antes do início de cada leilão ao Leiloeiro, e, deverá efetuar o pagamento mediante guia judicial, sendo o valor das parcelas devidamente atualizado, mensalmente, desde a data da arrematação, apresentando as guias de depósito judicial pagas nos autos, conforme proposta apresentada.3.O lance à vista sempre prevalecerá sobre as propostas de pagamento parcelado (art. 895, inciso II, § 7º, do CPC).4.O arrematante deverá pagar ao Leiloeiro, a título de comissão, o valor correspondente a 5% de comissão ao Leiloeiro no ato do leilão, que será devido nos casos de arrematação à vista ou parcelada e/ou adjudicação, o qual não está incluso no montante do lance.4.1.Outrossim, na hipótese de sustação do leilão por remissão da dívida ou por acordo entre as partes, será devida a verba honorária ao Leiloeiro no valor correspondente a 5% sobre a Avaliação, na forma do Art. 7º, § 3º da Resolução do CNJ nº 236 de 13 de julho de 2016, bem com reembolso integral das despesas adiantadas para sua realização do leilão.5.Cientes os interessados que o imóvel será vendido livre e desembaraçado de débitos, na forma do Art. 130, § Único, do CTN c/c §1º do art. 908 do NCPC.6.O Exequente poderá arrematar os bens objeto de leilão, nos termos do Art. 892 §1º do CPC.7.Em relação à preferência na arrematação, observar-se-á o artigo 892, §§ 2º,  3º, do CPC e especialmente ao(s) condôminos, a quem serão resguardados o direito de preferência contido no artigo 1.322, do CC.

 

DOS LANCES PRESENCIAIS E ELETRÔNICO (SIMULTÂNEO): 1 -Poderão ser realizados de acordo com as datas e horários previstos no presente edital.2 -Dos interessados na modalidade presencial estes devem dirigir-se diretamente ao local designado, enquanto que aos interessados no Leilão Eletrônico (Online) o cadastro e os lances eletrônicos serão efetuados exclusivamente perante o pelo seguinte sítio eletrônico:www.alexandroleiloeiro.com.br, pertencente ao Leiloeiro Público Oficial, Sr. Alexandro da Silva Lacerda.3 -O interessado em participar do leilão na modalidade eletrônico deverá cadastrar-se previamente no sitewww.alexandroleiloeiro.com.br, com antecedência mínima de 48 (quarenta e oito) horas da data do evento e de modo absolutamente gratuito, ficando o interessado responsável civil e criminalmente pelas informações lançadas no preenchimento do aludido cadastro, oportunidade em que preencherá os dados pessoais e aceitará as condições de participação previstas neste Edital e no Termo de Compromisso constante do sítio eletrônico. 4 - Para que seja confirmado o cadastro pela internet, será obrigatório enviar, cópias dos documentos a seguir transcritos: a) se pessoa física: Carteira de Identidade, CPF e comprovante de residência; b) se pessoa jurídica: CNPJ, contrato social (até a última alteração) ou Declaração de Firma Individual, RG e CPF do representante legal ou do preposto da pessoa jurídica respectiva e demais documentos que se fizerem necessários. 5 - A aprovação do cadastro será confirmada através do e-mail informado pelo usuário, tornando-se indispensável mantê-lo válido e regularmente atualizado. 6 - Os Lances Eletrônicos serão concretizados no ato de sua captação pelo provedor e não no ato da emissão pelo participante. Assim, diante das diferentes velocidades nas transmissões de dados, dependentes de uma série de fatores alheios ao controle pelo provedor, o Leiloeiro não se responsabiliza por lances ofertados que não sejam recebidos antes do fechamento do Lote.

 

Informações podem ser obtidas nos seguintes locais: Escritório do Leiloeiro situado na Avenida Almirante Barroso, nº 90, Grupo 606 – Centro, Rio de Janeiro, RJ. Site:www.alexandroleiloeiro.com.br. Telefone: (21)3559-2092 – (21)97500-8904. E-mail:[email protected].

 

E para que chegue ao conhecimento de todos os interessados, foi expedido o presente, para cautelas de estilo,ficando o(s) Executado(s)/Condôminos(s) intimado(s) da hasta pública se não for(em) encontrado(s) por intermédio deste Edital na forma do art. 889, 892 do NCPC, sendo uma das vias afixadas no local de costume do Fórum. CUMPRA-SE. Dado e passado, nesta Cidade, em 07 de agosto de 2019. Eu, digitei ______________________, e Eu, Chefe da Serventia, subscrevo______________________. (ass.)MARIA CRISTINA BARROS GUTIERREZ SLAIBI– Juiz de Direito.

 

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